Ultima oră

Investitii de milioane de euro, blocate de spaga?

Doina Ganea
10 mar 2009 2437 vizualizări
26 de proiecte de constructii care valoreaza milioane de euro au fost blocate de Prefectura, dupa ce alesii locali nu au reusit sa le adopte in 2008 u printre acestea se afla si citeva proiecte dezvoltate la Petresti, dar si un hotel si un centru de afaceri puse pe hirtie de Salf SA u nu ma mai mira nimic in conditiile in care investitiile in ultimul timp reprezinta virgula dupa zero si judetul mai are putin si ajunge Valea Jiului , ne-a declarat Nicolae Tutoi, reprezentantul Certimpex SRL, care vrea sa dezvolte un proiect pe terenurile de la Pomicola u dezvoltatorii imobiliari spun ca fara pile si atentii nu prea poti sa faci o afacere serioasa in Focsani u ei apreciaza ca valoarea acestora reprezinta 5% din constructie u primarul Decebal Bacinschi se teme sa pronunte cuvintul spaga

Recent Prefectura a blocat 26 de proiecte de constructie in Focsani, PUZ-uri aprobate de Consiliul Local, pe motiv de numararea voturilor. Motivul s-ar parea ca este insa altul, cel putin pentru o parte dintre acestea. Chiar daca e criza financiara, valoarea celor aproape 75 de hectare de teren aflate in discutie in cele 26 de proiecte, calculata la o medie a pretului zonei, este de 37,2 milioane de euro. La un grad de ocupare a terenurilor de 70%, aceasta inseamna aproape 500.000 mp de constructii, care la o valoare de 900 euro/mp construit inseamna ca la mijloc ar fi vorba de aproximativ 450 de milioane de euro. Daca dezvoltatorii vor vinde aceste constructii la un pret de 1.800 euro/mp, cind piata isi va reveni, inseamna ca valoarea pusa in discutie se dubleaza. Aceasta suma se pare ca a stirnit interesul mai marilor judetului care vor sa stie traseul banilor. Acest aspect ne-a fost dezvaluit de unul dintre constructori care doreste sa-si pastreze anonimatul pentru ca nu vrea sa dea cu subsemnatul la DNA. Se pare ca celor care au suprafete mari de teren si care si-au exprimat intentia de a ridica locuinte pentru a le vinde, li s-a conditionat aprobarea PUZ-urilor de multe "servicii", plecind de la firma care intocmeste proiectul si pina la achizitionarea materialelor de constructii. Proprietarii sint nemultumiti de tergiversarea lucrurilor indiferent de motive, chiar daca unii au abandonat proiectele pentru o vreme, dat fiind contextul economic nevavorabil.


Multi oameni de afaceri asteapta inca din primavara anului trecut aprobarea acestor PUZ-uri, care au fost aminate de vreo trei ori pina au intrat in atentia alesilor locali. Din aceasta cauza o serie de constructii au fost deja ridicate, proprietarii temindu-se sa nu-si piarda banii investiti deoarece preturile materialelor au crescut intre timp, in vreme ce altele au stagnat. In sedinta Consiliului Local din ianuarie, consilierul Doina Fodoreanu, fost sef la Inspectoratul de Stat in Constructii, chiar a remarcat acest lucru si a propus aprobarea PUZ-urilor. "Mergind pe teren am constatat ca unele locuinte sint intr-un stadiu avansat. Am solicitat serviciului de urbanism sa mearga pe teren in control si sa sanctioneze. S-au incheiat procese verbale de contraventie, dar nu mai avem ce face, normal ar fi sa le dam avizul pentru ca locuintele sint deja la rosu", a spus inginerul constructor Doina Fodoreanu, referindu-se la unul dintre proiecte. Consilierul a atras atentia ca printre proiecte se afla si unele care nu respecta planul urbanistic general (PUG) si nici regulamentul local de urbanism (RLU) privind regimul de inaltime al zonei.


Proiecte cu miza


Studiind cele 26 de proiecte rezulta faptul ca in mod ciudat o treime dintre ele, si cele mai valoroase, au fost realizate la fostul asociat al primarului Decebal Bacinschi, arhitectul Florin Mindru, alte cinci proiecte au fost intocmite la SC Global Proiect, trei la Arhicon Proiect si unul singur la firma de suflet a edilului sef, Arco Proiect SRL. Restul proiectelor a avut fiecare cite o alta firma de arhitectura. In spatele acestor PUZ-uri cu miza se afla oameni de afaceri importanti, cum sint Liviu Jitea si Cristinel Mihalcea, care prin firma SALF SA doresc sa construiasca un centru de afaceri in zona "Kaufland", pe o suprafata de aproape 30.000 mp. Sau Neculai Tutoi, socrul fostului prefect Mircea Dragos, actionar la Certimpex SRL, prin care doreste sa construiasca spre Petresti o zona comerciala si de agrement pe o suprafata de 112.069 mp. Un alt nume cunoscut este al profesorului Enache Mindrescu si cel al judecatorului Ioan Constantin. Primul este fost consilier judetean PSD, actualmente simplu membru de partid liberal, iar cel de al doilea fost presedinte al Tribunalului. Magistratul are un hectar de teren extravilan pe care vrea sa-l lotizeze si sa-l atraga in intravilan pentru constructia de locuinte. "Imi pare rau ca nu s-a aprobat proiectul. Am cheltuit o multime de bani cu inginerii de cadastru, cu documentatia si nu sint singurul care pateste asa ceva. Sa speram ca proiectele vor fi trecute din nou prin Consiliul Local. Probabil ca daca nu se va intimpla asta vom merge si in instanta", ne-a declarat Enache Mindrescu, unul dintre proprietari si vecin de lotizare cu judecatorul Constantin. Potrivit acestor proiecte, Focsaniul se va extinde atit in partea spre Petresti, cit si in zona Sud, Obor sau Brailei, spre Mindresti. In zona Petresti, dezvoltatorul bucurestean Alexandru Ghyca doreste sa ridice un cartier de vile, pe o suprafata de 45,6 ha, in timp ce pe linia de centura, Rompetrol isi mai ridica o benzinarie. Un ansambu de trei blocuri P^5E al unei societati anonime italiene se va ridica pe strada Comisia Centrala, in timp ce un bloc al unui alt dezvoltator italian sta sa iasa din temelie pe strada Cornel Coman. Tot in zona Petresti se pregateste sa fie construit un microcartier de locuinte P+1E pe o suprafata de 25.700 mp.


Din valoarea proiectului se extrage spaga


Avind in vedere aprecierea dezvoltatorilor imobiliari, care spun ca spagile date pentru avize reprezinta 5% din valoarea constructiei, inseamna ca anual in buzunarele bugetarilor cu semnaturi grele pe kilogramele de avize necesare se scurg sute de mii de euro. In general, atentiile se iau in functie de valoarea terenului si/sau a investitiei. La depunerea cererii la primarie trebuie sa prezinti si actul de vinzare/cumparare a terenului. Acolo scrie pretul. Functionarul "atins", inainte sa-ti spuna cit te costa aprobarea, se uita pe contract. Daca a costat 100.000 de euro, cere si el macar 1%, daca are tupeu. "Fiecare functionar se uita la citi bani ai, cit ai dat pe teren si cit ai de gind sa investesti in proiect", ne-a povestit constructorul nostru. Spaga nu se da neaparat pentru ilegalitati, cit mai ales pentru obtinerea in timp optim a avizelor si autorizatiilor de constructie. Din momentul cumpararii sau concesionarii terenului, pina in momentul in care poti sa incepi sa construiesti poate sa treaca legal cel mult un an. Fiecare institutie are obligatia sa raspunda in 30 de zile, dar nu are obligatia sa raspunda si favorabil in 30 de zile. Se poate intimpla sa primesti un raspuns in care sa se spuna ca lipseste o hirtie din dosar pe care trebuie s-o aduci. Pentru asta te duci la alta institutie, care o elibereaza in alte 30 de zile, iar dupa depunere mai astepti alte 30 de zile. Dureaza un an in cazul fericit in care toate merg struna, legal vorbind. Daca vrei un PUZ care nu respecta indicatorii zonei, dar este fara alte cusururi din punct de vedere legal, aprobarea acestuia te costa intre 1.500 si 2.000 de euro. In functie de zona si suprafata construita, spaga poate fi de 10 ori mai mare. Aprobarea planului de urbanism de detaliu (PUD), fara schimbarea indicatorilor din zona, costa intre 500 si 600 de euro, iar aprobarea unui PUD cu schimbarea indicatorilor este intre 1.000 si 1.500 de euro, iar daca te incadrezi in indicatori, dar vrei sa-l obtii repede, sa nu zaca pe la comisii vreo patru luni, pretul este de 500 de euro. "Atentia" iti ofera siguranta ca dosarul tau va fi in primele 10 - 12, altfel risti sa fii clasat pentru urmatoarea intrunire a membrilor Comisiei Tehnice de Amenajarea Teritoriului si Urbanism. Presedintele Comisiei de urbanism din cadrul CL Focsani, consilierul PD-L Nicu Tanase, spune ca zvonuri privind sicanarea acestor investitori au mai aparut, dar spera ca ele sa fie repuse pe ordinea de zi a viitoarei sedinte spre a fi aprobate. "Asa zvonuri mai sint, dar nu avem nimic concret. Cert este ca sint investitii de milioane de euro prin care se asigura locuri de munca vrincenilor si bani la bugetul primariei si care nu ar trebui tratate cu indiferenta", crede consilierul local.


Dezvoltatorii nu renunta


Investitorii si dezvoltatorii imobiliari ne-au declarat ca in pofida intirzierilor ei nu vor renunta la proiectele lor deoarece au cheltuit destui bani si au asteptat foarte mult ca aceste PUZ-uri sa fie aprobate. "Credeti ca daca am cheltuit zeci de mii de euro cu aceste proiecte, noi sintem dispusi sa renuntam? Cum ma pot duce eu, ca director general, in fata actionarilor si sa le spun: "stiti, am cheltuit niste bani si asta e!" Normal ca vom continua aceste proiecte. Aceste terenuri nu-si vor pierde valoarea. Este acum o etapa grea, dar peste 3 - 4 ani lucrurile se vor redresa", ne-a spus directorul Salf SA, Cristinel Mihalcea, care are in plan deschiderea unui hotel si a unui centru de afaceri. Dezvoltatorul nu intentioneaza sa actioneze pe nimeni in judecata pentru faptul ca proiectul sau mai are putin si implineste un an de cind asteapta la aprobare, desi dupa cum recunoaste, anul trecut s-a pierdut o investitie pentru un proiect de constructie pe 40.000 mp. Un alt investitor ne-a declarat ca nu a primit nimic oficial de la Primarie privind avizarea sau neavizarea proiectului sau, dar ca nu este surprins. "Nu stiu nimic despre aceste proiecte ca ar fi fost respinse de Prefectura. Dar nu ma mai mira nimic in conditiile in care investitiile in ultimul timp reprezinta virgula dupa zero si judetul mai are putin si ajunge Valea Jiului, daca n-ar fi confectiile", ne-a declarat Nicolae Tutoi, reprezentantul Certimpex SRL Focsani. Cei doi oameni de afaceri nu au confirmat exercitarea unor presiuni asupra lor sau conditionarea de ceea ce se numeste spaga pentru promovarea acestor PUZ-uri.


Primarul semneaza ca primarul


Revenind la traseul documentelor, pe masa primarului ajunge dosarul la final, bun de semnat. Edilul nu stie daca dosarul a ajuns la el in trei zile, trei luni sau un an. El este sigur insa ca oamenii sai au lucrat bine si poate semna linistit pentru ca nu face nici o ilegalitate. Primarul Decebal Bacinschi nu ne-a confirmat, dar nici infirmat posibilitatea ca unele proiecte sa fie conditionate de factori interni sau externi Primariei Focsani. "Nu stiu sa existe presiuni si conditionari si nici nu vreau sa stiu asa ceva. Sa speram ca proiectele vor trece la urmatoarea sedinta de CL", a spus Decebal Bacinschi. Experimentat in contactele cu autoritatile locale, constructorul nostru apreciaza ca nu primarii sint problema. "In primarie, indiferent cine cistiga alegerile, se gasesc aceiasi oameni, pe aceleasi functii. Nu stiu ce sume se invirt de sus in jos si nici nu stiu ce sanse ar avea cineva sa-si rezolve problema daca si-ar propune sa dea spaga direct primarului. Cei mai mici fac legea, nu cei mari. Cei mari se tem pentru imaginea lor publica", spune constructorul. Pretul mare al unui PUZ se explica prin faptul ca de acel plan pot profita si altii care construiesc in zona. Daca vrei sa construiesti intr-o zona in care se spune ca ai voie sa construiesti doar P^4, tu construiesti P^4 si vinzi. Cistigi, de exemplu, un milion de euro. Cei care trebuie sa aprobe acest proiect stiu asta. Sint ingineri vechi de urbanism, care cunosc preturile in fiecare zona, cit se poate cistiga din afacere si spun: daca vrei sa schimbi regimul de inaltime si vrei sa cistigi mai mult, trebuie sa cistigam si noi. (Doina GANEA)


Spaga aduce profitul


  • Iata un model de calcul care a fost valabil cel putin pina anul trecut


  • Calculele pe care le facea un dezvoltator imobiliar cind cumpara un teren, ca sa faca PUZ si sa construiasca acolo blocuri de locuinte sint simple. Cumpara un teren, intravilan, cu un certificat de urbanism pe care scrie: POT 60% (procent de ocupare a terenului de 60%) si CUT 2.5 (coeficient de utilizare a terenului). Terenul are 5.000 mp si a costat anul trecut intre 150 - 200 de euro/mp, cu totul 750.000 "" 1.000.000 euro. Omul nu poate fi multumit pentru ca datorita CUT 2,5 poate construi numai 12.500 mp de constructie pe teren. Daca vinde la 1.800 euro mp rezulta ca incaseaza, cel putin teoretic, 22.500.000 de euro, din care aproximativ 11.250.000 euro se pierd pe constructie (s-a calculat un pret de 900 euro/mp construit) la care se adauga costul terenului de 750.000 euro. Deci, cheltuieli de 12.000.000 euro. Profit brut 10.500.000 de euro. Balcanismul il indeamna pe dezvoltator sa pregateasca o spaga de chiar 500.000 de euro cu care sa-i "impartaseasca" pe toti de la urbanism, mediu, consiliu local etc, sa aprobe un PUZ cu urmatorii coeficienti: POT 70% si CUT 5.5. In acest caz situatia se schimba si la 5.000 de metri de teren putem avea (prin acest CUT de 5.5) 27.500 de metri patrati construiti. Refacind calculele ajungem la costuri estimative de 750.000 euro cumparare teren, 500.000 euro spaga PUZ, 24.750.000 cheltuieli de constructie, se ajunge la un total de 26.000.000 euro. Dezvoltatorul vinde constructiile (apartamente) la 1.800 euro/mp si incaseaza 49.500.000 euro, din care rezulta un profit brut de 23.500.000 de euro. La un asemenea profit pare ca nimeni nu se mai uita la o spaga de citeva sute de mii de euro. Se pare insa ca doar recesiunea le-a stricat ploile pentru o vreme actorilor din acest material.


    În lipsa unui acord scris din partea Ziarului de Vrancea, puteţi prelua maxim 500 de caractere din acest articol dacă precizaţi sursa şi inseraţi vizibil link-ul articolului: #insertcurrentlinkhere

    Ziarul de Vrancea  nu este responsabil juridic pentru conţinutul textelor din comentariile de mai jos. Responsabilitatea pentru mesajele dumneavoastra vă revine în exclusivitate.

    Comentarii: 16

    Adaugă comentariu
    , acum 737022 zile, 18 ore, 4 minute, 51 secunde
    cum de nu a comentat pana acum db....sau e ocupat cu lichidarile de firme???
    , acum 737022 zile, 18 ore, 4 minute, 51 secunde
    ...DoBitocul linge pe undeva blide s-au s-a bagat sub masa si-si linge scula....
    , acum 737022 zile, 18 ore, 4 minute, 51 secunde
    Ba, boul moare de drum lung. Si voi doi sunteti niste debili mintali, care sunteti si prosti pe deasupra. Hai, mars, la culcare!
    , acum 737022 zile, 18 ore, 4 minute, 51 secunde
    Mai astia, "prietenii mei", mai cititi o data articolul ca sa vedeti ca nu despre mine e vorba in articol. Nu am nici o parere despre subiect asa ca nu comentez. Sunt numai supozitii , fara nici un citeste integral
    , acum 737022 zile, 18 ore, 4 minute, 51 secunde
    Butnaru e la Yoga, a intrat in spirala cu Lidia si distrusu de Bobeica. Beau urina, jetul intermediar cu fata spre nord. Nu-i banc, e pe bune! Vedeti ca au o sala pe langa sc 7 sunt mai multi tampiti citeste integral
    , acum 737022 zile, 18 ore, 4 minute, 51 secunde
    Mai ciudatenie daca ai gandi mai mult de o secunda inainte sa-ti vomiti laturile ai observa ca intre mine si cei doi e o distanta de cateva mii de kilometri deci nu am cum sa fiu pe niciunde cu citeste integral
    , acum 737022 zile, 18 ore, 4 minute, 51 secunde
    Cred ca sta de azi dimineata si se gandeste cum sa inceapa mesajul, cum sa faca si de data asta. Cat priveste aceste spagi sunt sigur ca exista dar parca prea de tot e si reportajul asta facut, atatea citeste integral
    , acum 737022 zile, 18 ore, 4 minute, 51 secunde
    Ati vrut comentariu, poftim. Singurii care urla acum a paguba sunt jafurile de liberali care cu Mircea la Prefectura s-au umflat cu terenuri de n-au mai putut si-acum ar vrea sa-si valorifice citeste integral
    , acum 737022 zile, 18 ore, 4 minute, 51 secunde
    Ati amutit bai , v-ati calmat ? Putem continua daca vreti.
    , acum 737022 zile, 18 ore, 4 minute, 51 secunde
    Stire de ultima ora- Romania este in imposibilitate de plata si a rugat Uniunea Europeana sa-i acorde un credit pentru situatii exceptionale in valoare de 15 miliarde de Euro. Mi se pare o stire mai citeste integral
    Trebuie să fii autentificat pentru a putea posta un comentariu.
    Ziarul de Vrancea doreste ca acest site sa fie un spatiu al discutiilor civilizate, al comentariilor de bun simt. Din acest motiv, cei care posteaza comentarii la articole trebuie sa respecte urmatoarele reguli:
    1. Sa se refere doar la articolul la care posteaza comentarii.
    2. Sa foloseasca un limbaj civilizat, fara injurii, calomnii, comentarii antisemite, xenofobe sau rasiste.
    3. Sunt interzise atacurile la adresa autorilor, daca acestea nu au legatura cu textul.
    4. Username-ul sa nu fie nume de personalitati ale vietii publice sau parodieri ale acestora.
    Autorul unui articol poate fi criticat pentru eventuale greseli, incoerenta, lipsa de documentare etc.
    Nerespectarea regulilor mentionate mai sus va duce la stergerea comentariilor, fara avertisment si fara explicatii.
    Abaterile repetate vor avea drept consecinta interdictia accesului la aceasta facilitate a site-ului.