Pentru vrâncenii care au o locuință de închiriat: Ce trebuie să știți despre contractul de închiriere
Proprietarii de imobile, case apartamente etc., care doresc să le scoată la închiriere, ar trebui să aibă pregătit un contract cu drepturile și obligațiile părților. Acesta trebuie să conțină valoarea chiriei, perioada de închiriere, termenul de preaviz în caz de evacuare, condiții de evacuare a chiriașilor etc.
Mulți proprietari se feresc de un astfel de contract deoarece, până în urmă cu doi ani, era obligatorie înscrierea sa la Fisc. Preferă, în locul unui angajament pe hârtie, o înțelegere verbală, lipsită de valoare juridică. Acest lucru îi expune unor potențiale prejudicii, în cazul chiriașilor care nu sunt de bună credință.
Fie că este vorba de stricăciuni produse în locuință, de refuzul de a-și achita obligațiile financiare, nu puține sunt cazurile în care proprietari au constatat că în loc să-și suplimenteze veniturile, au ieșit pe pierdere.
Înregistrarea contractului la Fisc sau autentificarea la notar nu este obligatorie
Atunci când intenționați să încheiați un contract de închiriere pentru o locuință este bine să știți că legea nu mai prevede obligativitatea de a-l înregistra la organul fiscal. Proprietarul care obține venituri din chirii are doar obligația de a completa declarația unică pentru impozitarea acestor venituri.
Mai mult, legea nu oblige nici ca aceste contracte să fie autentificate, la notariat, însă, cel care pierde dacă nu există deloc un contract este cel care închiriază.
Specialiștii atrag atenția proprietarilor că, în lipsa unui contract, este dificil de dovedit că un chiriaș nu și-a onorat obligațiile, că nu și-a plătit chiria, la valoarea stabilită, că a încălcat regulile stabilite de comun acord la închriere etc. De asemenea, este aproape imposibil ca un chiriaș de rea-credință să fie tras la răspundere pentru stricăciunile produse în locuință sau pentru refuzul plății chiriei.
Principalele prevederi ale unui contract de închiriere
Conform Codului Civil, contractul de închiere se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului și a prețului. Legea nu prevede necesitatea autentificării acestui tip de act la notariat și, așa cum spuneam nici înregistrarea sa la Fisc. Documentul este valabil chiar dacă e un simplu înscris sub semnătură privată, între cele două părți.
Este obligatoriu, însă, ca un contract să prevadă valoarea chiriei, care nu trebuie să fie neapărat în bani, ci și în orice alte bunuri sau prestații, în funcție de înțelegerea părților. Aceasta, valoarea chiriei, trebuie să fie îmregistrată în contract, iar în caz că se modifică, acest lucru trebuie menționat printr-un act adițional semnat de ambele părți.
Contractul trebuie să conțină perioada de închiriere. În cazul în care acest lucru nu este stabilit cu exactitate, chiriașul poate părăsi locuința în condițiile în care îi acordă un preaviz proprietarului.
Legislația în vigoare prevede că acest termen de preaviz nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. La rândul său, proprietarul poate să-l anunțe pe chiriaș că vrea să-i elibereze locuința tot cu respectarea unui termen de preaviz.
Acesta poate fi de 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare. În cazul în care intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună, termenul de preaviz poate fi de 15 zile.
Dacă închirierea se face pentru o anumită perioadă, trebuie ca proprietarul să prevadă în contract că are dreptul să-l evacueze pe chiriaș mai devreme, pentru a putea face acest lucru. Și în acest caz se acordă un preaviz de 60 de zile, conform Codului civil.
Ce obligații au părțile la închiriere
Conform reglementărilor legale în vigoare, cel care închriază are o serie de obligații, chiar dacă acestea nu au fost înscrise explicit în contract. El trebuie să predea locuința, chiriașului, în bună stare și să o mențină într-o stare corespunzătoare folosirii, pe toată perioada închirierii.
Cu alte cuvinte, proprietarul trebuie să facă reparațiile și lucrările de întreținere care se impun, cu excepția situațiilor în care stricăciunile s-au produs din vina chiriașului. Chiriașul trebuie să facă reparațiile necesare ca urmre a folosinței obișnuite a bunului și, în plus, este obligat să-l anunțe pe proprietar că sunt necesare reparații în imobil.
Proprietarul trebuie să asigure chiriașului tot confortul și să nu-l deranjeze cu vizite neanunțate
Chiriașul, conform legii, trebuie să plătească chiria la termenele stabilite prin contract și să folosească bunul cu prudență, fără a-i aduce stricăciuni sau distrugeri în mod intenționat. El trebuie să se asigure că locuința este în bună stare în momentul în care încetează contractual de închiriere.
În cazul în care aduce modificări locuinței sau îi schimbă destinația fără acordul proprietarului, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului.
Ar mai fi de spus că plata cheltuililor cu întreținerea și utilitățile locuinței îi revin proprietarului, iar nu chiriașului. Acesta, proprietarul va fi tras la răspundere pentru eventualele restanțe la plată sau întârzieri. De aceea, chiria trebuie calculată în așa fel încât să acopere toate aceste costuri, iar în contract trebuie să fie specificate toate detaliile.
