ANAF a luat la ochi dezvoltatorii imobiliari. Regulile de impozitare pentru vrâncenii, persoane fizice, care vând locuințe în scop de profit
Vrâncenii, persoane fizice, care construiesc locuințe, case sau apartamente, în scopul vânzării pentru profit ar putea avea probleme cu legea fiscală din cauza taxelor și impozitelor pe care le datorează. Astfel, construirea și vânzarea de locuințe (case și/sau blocuri de apartamente) este privită de autorități ca activitate independentă pentru care persoanele fizice trebuie să se autorizeze ca PFA, cu toate consecințele ce decurg de aici.
Inspectorii ANAF văd construcția și vânzarea locuințelor în mod constant, pentru profit, drept o activitate care trebuie supusă impozității conform reglementărilor care vizează tranzacțiile comerciale. În acest sens, chiar dacă dezvoltatorii sunt persoane fizice, aceștia trebuie să se autorizeze ca PFA, să depună periodic declarația unică, să achite impozit pe venit și, în funcție de situații, contribuții sociale pentru pensii (CAS) și sănătate (CASS) sau chiar TVA, conform Codului fiscal.
Mulți dezvoltatori preferă să trateze aceste tranzacții ca pe simple transferuri de proprietăți imobiliare, în ideea în care plătesc impozite și taxe mai mici. Aceasta deoarece obligațiile fiscale, în cazul persoanelor fizice care își vând locuințele (case ori apartamente), plătesc doar impozit pe venit în cotă de 1% sau 3%, în funcție de perioada care a trecut din momentul în care au devenit proprietari.
Din punctul de vedere al agenților fiscali este o eroare, iar persoanele fizice care procedează astfel și sunt descoperite riscă sancțiuni. În primul rând, ANAF va dispune recalificarea tranzacțiilor, conform reglementărilor prevăzute de lege și impunerea unor plăți suplimentare, sub formă de taxe și impozite, către stat.
Ce prevede legea în cazul dezvoltatorilor persoane fizice
Conform reglementărilor prevăzute în Codul Fiscal, în vederea declarării veniturilor obținute în mod constant din vânzarea de locuințe și terenuri, persoanele fizice au obligația de a se înregistra și de a se autoriza la Registrul Comerțului ca PFA. Legea prevede că veniturile de acest fel sunt încadrate în categoria veniturilor obținute din activități independente.
Astfel, persoanele care câștigă bani, în mod constant, din tranzacții imobiliare, au obligația legală de a declarara veniturile obținute, prin completarea declaraţiei unice, formularul 212. Declarația unică se depune în fiecare an, până pe 25 mai, inclusiv, de către contribuabilii care au desfăşurat activitate în anul precedent.
În cazul celor care și-au început activitatea în anul fiscal în curs, declarația se depune în termen de 30 de zile de la începerea activităţii.
Stabilirea impozitului anual datorat se va face, pe baza declaraţiei unice, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului impozabil. În funcție de nivelul veniturilor obținute din activități independente, în anumite cazuri se mai datorează CAS în cotă de 25% și CASS în cotă de 10%.
Cum se stabilește baza de impozitare
Începând cu acest an, Codul fiscal modifică baza de calcul a contribuțiilor sociale în cazul persoanelor care obțin venituri din activități independente. Aceasta este declarată de contribuabil și reprezintă o sumă care nu poate fi mică decât:
Nivelul de 12 salarii minime brute pe ţară, dacă veniturile sunt cuprinse între 12 şi 24 de salarii minime brute pe ţară, respectiv între 36.000 lei și 72.000 lei;
Nivelul de 24 de salarii minime brute pe ţară, dacă veniturile realizate au valoarea mai mare de peste 24 de salarii minime brute pe ţară, respectiv peste 72.000 lei.
Pentru calculul CASS se folosește o bază stabilită la:
Nivelul a șase salarii minime brute pe ţară, la data depunerii declarației unice, în cazul veniturilor cuprinse între 6 şi 12 salarii minime brute pe ţară, respectiv între 18.000 lei și 36.000 lei;
Nivelul de 12 salarii minime brute pe ţară, în cazul veniturilor cuprinse între 12 şi 24 de salarii minime brute, respectiv între 36.000 lei și 72.000 lei;
Nivelul de 24 de salarii minime brute pe ţară, în cazul veniturilor mai mari de 24 de salarii minime brute pe ţară, respectiv peste 72.000 lei.
Dacă se depășește plafonul de scutire de 300.000 de lei, persoanele fizice trebuie să devină și plătitori de TVA.